tel. serwisowy: 61 307 00 77 (08:00 - 16:00)
Zbycie nieruchomości jest zasadniczo uznawane przez ustawę o PIT za źródło przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Mechanizmem pozwalającym uniknąć obowiązku poniesienia tego podatku jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Spłata kredytu zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych stanowi jeden ze sposobów wykazania poniesienia wydatków na własne cele mieszkaniowe. Problematyczne okazały się natomiast umowy kredytów frankowych, co do których niejednokrotnie istniały podstawy ich unieważnienia powodującego uznanie umów za nieistniejące od samego początku. Poniżej przedstawiamy analizę - opartą o indywidualne interpretacje podatkowe - czy i kiedy dochodzi w takiej sytuacji do ewentualnej utraty ulgi mieszkaniowej.
Odpłatne zbycie nieruchomości lub podobnych praw majątkowych* przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (albo wybudowanie) nieruchomości lub praw podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym PIT. Ulga mieszkaniowa pozwala uniknąć tego podatku w sytuacji, gdy równowartość uzyskanego przychodu podatnik przeznacza na własne cele mieszkaniowe** nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
| * Źródłami przychodów są odpłatne zbycie: | ** Wydatkami na własne cele mieszkaniowe są wydatki poniesione na: |
|
|
Zwolnienie z PIT w zamyśle ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika, a nie lokata kapitału, zdobywanie źródła zarobkowania bądź zapewnienie dachu nad głową innym osobom niż podatnik. Zarazem ustawa o PIT nie określa, kiedy i jak długo podatnik powinien mieszkać w nabytym lokalu, żeby nastąpiła realizacja celu mieszkaniowego.
Niejednokrotnie finansowanie nabycia nieruchomości przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe następowało przy pomocy kredytu frankowego. Z biegiem czasu coraz więcej kredytobiorców decydowało się pozwać bank domagając się unieważnienia umowy kredytowej z uwagi na zawarte w niej niedozwolone (abuzywne) klauzule walutowe. Wszczęty proces sądowy może zakończyć się ugodą, a wówczas sąd umarza postępowanie nie wydając jednocześnie wyroku. W takiej sytuacji sąd nie wypowiada się na temat ważności umowy. Natomiast przy braku porozumienia stron sąd zobowiązany jest rozstrzygnąć sprawę wyrokiem. Wyrok uwzględniający powództwo może prowadzić do sądowego unieważnienia umowy kredytowej, co z kolei powoduje uznanie jej za nieistniejącą od samego początku. Innymi słowy następuje wyeliminowanie umowy z obrotu prawnego ze skutkiem wstecznym. Nieważność umowy kredytu oznacza, że zobowiązania banku i kredytobiorcy nigdy nie powstały, a strony zobowiązane są zwrócić wszystko to, co dotychczas sobie wzajemnie świadczyły w związku z nieważną umową jako świadczenia nienależne. Umowa kredytu jako nieważna już od chwili jej zawarcia nie wywołuje skutków prawnych - jakby w ogóle nie doszło do jej zawarcia.
Podatnik uzyskał kredyt mieszkaniowy we frankach szwajcarskich na zakup domu jednorodzinnego, w którym nadal mieszka. W trakcie spłacania kredytu podatnik nabył lokal mieszkalny. W okresie 5 lat od daty zakupu tego lokalu podatnik sprzedał go uzyskane środki przeznaczył na spłatę kredytu zaciągniętego na dom. Przed końcem obowiązywania umowy kredytowej doszło do jej sądowego unieważnienia. W wyniku wzajemnego rozliczenia stron bank uznał całkowitą spłatę kredytu na zakup domu.
W ocenie Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej wydatkowanie przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu hipotecznego, który został sądownie unieważniony, nie stanowi wydatku na własne cele mieszkaniowe i nie podlega zwolnieniu z opodatkowania. Wobec unieważnienia umowy kredytu nie można uznać, że podatnik poniósł wydatek na jego spłatę. To, co strony sobie wzajemnie świadczyły uznawane jest za świadczenia nienależne podlegające zwrotowi w całości. Dlatego też kredytobiorca nigdy ważnie zawartego kredytu nie spłacił, bowiem ustalenie nieważności kredytu skutkuje tym, że umowa jest traktowana tak, jakby nigdy nie została zawarta.
Podatnik nabył spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ze środków własnych i pochodzących z kredytu hipotecznego na potrzeby realizacji własnych celów mieszkaniowych. Po okresie 10 lat podatnik nabył drugi lokal mieszkalny ze środków własnych oraz pochodzących z kredytu hipotecznego zaciągniętego wraz z małżonką. Małżeństwo wprowadziło się do drugiego lokalu, a pierwszy zaczął być wynajmowany. Następnie podatnik otrzymał do swojego majątku osobistego, w drodze darowizny od ojca, 1/2 udziału w trzecim lokalu mieszkalnym. Przed upływem 5 lat od nabycia udziału w trzecim lokalu podatnik planuje jego sprzedaż i przeznaczenie całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży na spłatę obu kredytów mieszkaniowych. Równocześnie podatnik planuje złożyć pozew przeciwko bankowi o unieważnienie pierwszej umowy kredytu ze względu na zawarte w niej niedozwolone klauzule umowne.
Zdaniem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, jeśli podatnik skorzystałby ze zwolnienia i kwotę dochodu zwolnionego wykazał w zeznaniu PIT-39, a następnie umowa o kredyt zostałaby unieważniona przez sąd, to nie można mówić o wydatkowaniu przychodu na spłatę kredytu zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe, bowiem świadczenie kredytobiorcy ("spłatę kredytu") należy uznać za niebyłe. Aktualizuje się wówczas obowiązek dokonania korekty zeznania i zapłaty podatku od tej części dochodu ze sprzedaży nieruchomości, która nie korzysta ze zwolnienia przedmiotowego. Podatnik jest nadto obowiązany do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę, które nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, do dnia zapłaty podatku włącznie.
Warto w tej sytuacji pamiętać, iż zgodnie z Ordynacją podatkową okres przedawnienia zobowiązań podatkowych wynosi zasadniczo 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. Istotą przedawnienia jest to, że na skutek upływu czasu zobowiązanie podatkowe wygasa z mocy prawa i organ podatkowy nie może skutecznie domagać się od podatnika jego zapłaty.
Profiskalnej wykładni przepisów prawa podatkowego wyrażonej w indywidualnych interpretacjach podatkowych wydanych przez Dyrektora KIS w 2024 r. przeciwstawić można wykładnię wyrażoną przez Naczelny Sąd Administracyjnych w wyrok z dnia 14 czerwca 2017 r., II FSK 1475/15, który wprawdzie dotyczyły zupełnie odmiennego stanu faktycznego, ale również odnosił się do ulgi mieszkaniowej:
(...) niewątpliwym i zamierzonym celem wspomnianego zwolnienia było "podatkowe sprzyjanie" przez ustawodawcę, podejmowanym przez podatników w różnorodnych formach, przedsięwzięciom służącym zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Okoliczność ta, a więc cel ustanowienia tych unormowań, powinien być brany pod uwagę przy dokonywaniu ich wykładni w odniesieniu do konkretnych stanów faktycznych.
Ustawodawca, przyjmując taką regulację, wyznaczył cel - podejmowanie przez podatników inwestycji mieszkaniowych służących zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, który ze względów społecznych, nawet kosztem zasady równości podatkowej, zasługuje na preferencyjne podatkowe potraktowanie. (...) Ustanowienie przesłanek uprawniających do skorzystania z ulgi podatkowej, a także ocena czy w konkretnym przypadku przesłanki te zostały spełnione, nie powinny z założenia kolidować z racjonalnością gospodarczą podejmowanych przez podatnika działań, chyba że prowadziłoby to do nieuzasadnionego nadużywania zakresu ustanowionych preferencji.
Wydatek na zakup suszarki do prania jest wydatkiem na własne cele mieszkaniowe
Szef Krajowej Administracji Skarbowej zmienił z urzędu indywidualną interpretację z 2022 r., w której podatniczce odmówiono prawa do zaliczenia wydatku na zakup suszarki do odzieży do wydatków na cele mieszkaniowe.
Wartość składki ubezpieczeniowej jest nieodpłatnym świadczeniem.
Pracownik zapłaci podatek od obowiązkowej polisy wykupionej mu przez pracodawcę - zdecydował WSA w Gdańsku, odrzucając skargę na indywidualną interpretację.
Ulga dla młodych nie obejmuje działalności nierejestrowej
Podatnik, który nie ukończył 26. roku życia może skorzystać ze zwolnienia z PIT jedynie przychodów ze ściśle określonych źródeł. Nie ma wśród nich działalności nierejestrowej - potwierdził Dyrektor KIS.
