Sprzedaż mieszkania z kredytem 2% a zwolnienie z podatku PIT

Kupno mieszkania w ramach programu kredyt 2% z pewnością ogranicza prawa do jego sprzedaży. Gdyby jednak zdarzyła się sytuacja, w której sprzedaż była konieczna, pozostały do spłaty kredyt, a także utracone dopłaty do niego, mają określone konsekwencje w zakresie rozliczeń podatkowych.

O ile chodzi o tradycyjne umowy kredytowe, to ich zapisy co do zasady przewidują możliwość zmiany dłużnika i spłaty pozostałej części zobowiązania przez nabywcę nieruchomości. Dzieje się tak przy spełnieniu warunków gwarancji bezpieczeństwa spłaty kredytu na rzecz banku.

Zapisy umów o kredyt 2% a sprzedaż nieruchomości

Zapisy umowy o kredyt ograniczają możliwość sprzedaży nieruchomości przez okres 10 lat od daty nabycia. Sankcją za sprzedaż (zbycie) jest pozbawienie preferencji polegającej na na dopłacie, jaką uzyskuje kredytobiorca i konieczność zapłaty odsetek w pełnej wysokości, czyli również powyżej 2% (zgodnie ze standardowym oprocentowaniem wskazanym przez bank w umowie). Zgodnie z art. 9b ust. 12 ustawy o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%, w przypadku naruszenia postanowień umowy - do których należy m.in. sprzedaż – dopłaty do rat wygasają z ostatnim dniem miesiąca wystąpienia tego zdarzenia, a kwoty udzielonych po tym dniu dopłat podlegają zwrotowi do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego. Nie istnieje zatem formalny zakaz sprzedaży nieruchomości, a jedynie ograniczeniu ulegają wówczas preferencje na rzecz kredytobiorcy.

Najlepszy i najprostszy sposób na PIT - Program e-pity^®
Nie musisz znać się na PIT'ach i zmianach podatkowych. Oblicz wygodnie wysokość Twojego podatku PIT kompleksowo razem z wszystkimi ulgami, odliczeniami i kwotą wolną od podatku. Zadbaj o najwyższy i najszybszy zwrot podatku z PIT do 45 dni.
Po prostu oblicz Twój e-PIT w Programie e-pity 2024 i wyślij PIT online

Cesja umowy kredytowej lub spłata kredytu przed sprzedażą

Jeśli nie następuje zmiana dłużnika umowy kredytu (a zatem nie ma cesji na rzecz nowego właściciela nieruchomości), strony działają w następujący sposób:

• najpierw sprzedający dokonuje spłaty ciążącego na nim zobowiązania a dopiero potem - przenosi zwolnioną z obciążeń nieruchomość albo
• sprzedający płaci za kredyt dopiero po przelaniu środków przez nowego właściciela na rzecz zbywcy (wyłącznie jeśli bank wyrazi na to zgodę).

To, po czyjej stronie pozostanie obowiązek spłaty kredytu będzie miało znaczenie w celu uniknięcia podatku w sytuacji, gdy sprzedaż nastąpi w terminie nie dłuższym, niż 5 lat licząc od końca roku nabycia lub wybudowania nieruchomości. W tych sytuacjach spłata kredytu przez sprzedającego spowoduje, że nie zapłaci on podatku od sprzedaży ale wyłącznie w warunkach wskazanych w pkt nr 2. Minister Finansów wydał interpretację ogólną (nr DD2.8202.5.2020), w której potwierdził że spłata własnego kredytu jest również realizacją własnych celów mieszkaniowych.

W efekcie jeśli kredyt zostałby scedowany na nabywcę i to nabywca spłacały go, to sprzedawca nie może tego kredytu uznać za wydatki na własne cele mieszkaniowe. Podobnie - jeśli spłata nastąpi przed sprzedażą - nie można mówić, że środki uzyskane z transakcji, która jeszcze nie miała miejsca - zostają przeznaczone na własne cele mieszkaniowe.

Istnieje jednak trzecia forma rozliczenia - wpłata zadatku, przeznaczanego na spłatę kredytu czyli już wpłacenie go na realizację własnego celu mieszkaniowego. NSA w wyroku z 17 lutego 2020 roku, sygn. akt II FPS 4/19 wskazał, że kwota zadatku otrzymana przy zawarciu przedwstępnej umowy odpłatnego zbycia nieruchomości wydatkowana na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy, jeżeli następnie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność nieruchomości, a kwota zadatku została zaliczona na poczet ceny jej odpłatnego zbycia.

Powyższe odnosi się nie tylko do zadatku, lecz także i do zaliczki, raty, przedpłaty otrzymanej na poczet ceny.

Zatem jeżeli sprzedawca wydatkuje na własne cele mieszkaniowe zadatek i odbywa się to jeszcze przed odpłatnym zbyciem nieruchomości, to może w tym zakresie skorzystać ze zwolnienia ze względu na własne cele mieszkaniowe.

Zasada ta działa jednak również w drugą stronę. Należność, którą wpłacono jako zadatek w chwili zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, można traktować jako wydatek wprost przeznaczony na nabycie własności odrębnej nieruchomości o mieszkalnym przeznaczeniu. W konsekwencji wpłacając zadatek realizuje się własny cel mieszkaniowy i korzysta ze zwolnienia. (wyrok NSA z 28 maja 2019 r., sygn. akt II FSK 1837/17).

Jeśli zatem po zawarciu umowy sprzedaży:

• sprzedający spłaci kredyt - przeznacza środki na własne cele mieszkaniowe
• kupujący spłaci kredyt - sprzedający musi zapłacić podatek od sprzedaży.

Jeśli kredyt zostanie spłacony przed sprzedażą , to sprzedający opłacając ten kredyt nie przeznacza środków na własne cele mieszkaniowe. Jeżeli jednak spłata nastąpi z uzyskanego zadatku lub zaliczki, to prawo do ulgi podatkowej będzie przysługiwało.

Przeznaczenie na własne cele to też kredyt mieszkaniowy i jego spłata

Zgodnie z przepisem ustawy o PIT, z opodatkowania zwolnione są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W zakresie kredytów, za takiego rodzaju wydatki uznaje się wydatki poniesione na:

1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia,
2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a. lub b.
4. w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;

Sprzedaż mieszkania ze spłaconym terminowo kredytem 2% po spłacie tego kredytu

Przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania, które zostanie najpierw kupione na kredyt z dofinansowaniem a następnie sprzedane po terminowej spłacie kredytu, nie musi być przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Kredyt 2% musi być spłacany przez 10 lat (120 miesięcy), natomiast przychód ze sprzedaży nieruchomości po 5 latach licząc od końca roku, w którym nastąpiło jego nabycie lub wybudowanie, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Podatek nie wystąpi.