Bezpieczny kredyt 2% - wady i zalety, oprocentowanie oraz raty

W ramach oferty bankowej konsumenci od 2023 r, mają możliwość korzystać z bezpiecznego kredytu z dopłatami rządowymi. Kredyt 2%, ma swoją niezaprzeczalną zaletę w postaci stałego oprocentowania przez pierwszy okres umowy, niemniej zawiera również szereg warunków, które czynią go ofertą, nad którą należy się zastanawiać. Czy warto korzystać z kredytu 2% oraz jakie są jego konsekwencje dla portfela, a także w aspekcie podatkowym.

Bezpieczny Kredyt 2% z rządowymi dopłatami jest oferowany klientom banków od lipca 2023 r. Został przyjęty przez rynek entuzjastycznie, bo pomógł rozwiązać problem z niewystarczającą zdolnością kredytową osób zainteresowanych zakupem mieszkania lub domu.

Dlaczego wprowadzenie Bezpiecznego Kredytu 2% było przełomem?

Od maja 2020 r. do października 2021 r. stopy procentowe w Polsce były rekordowo niskie, adekwatnie niska była też wartość wskaźników WIBOR, od których zależy m.in. oprocentowanie kredytów hipotecznych. W efekcie w najlepszych dla rynku kwartałach wartość sprzedaży kredytów hipotecznych wyraźnie przekraczała 20 mld zł. Jednak pod koniec roku 2021 r. stopy procentowe i ceny kredytów zaczęły systematycznie rosnąć, a dostępność finansowania - spadać. Swoje dołożyła też Komisja Nadzoru Finansowego, która zarekomendowała bankom (co w praktyce oznacza nakaz), aby od kwietnia 2022 r. przy badaniu zdolności kredytowej wnioskujących sprawdzały, co stanie się z kredytem po wzroście wartości WIBOR aż o 5 punktów procentowych, a nie, jak wcześniej, o 2,5 punktu. W efekcie niewielu potencjalnych kredytobiorców mogło się wykazać wystarczającą zdolnością kredytową i sprzedaż kredytów hipotecznych dramatycznie spadła, do poziomu 6-7 mld zł kwartalnie.

Do pewnego rozluźnienia polityki ostrożnościowej doszło dopiero w 2023 r., gdy KNF najpierw obniżyła ten bufor do 2,5 pp dla kredytów o czasowo stałej stopie procentowej (dla zmiennej stopy procentowej miał pozostać “adekwatnie wyższy”), a potem zezwoliła bankom na to, aby przy wyliczaniu zdolności kredytowej klientów wnioskujących o Bezpieczny Kredyt 2% uwzględniały wysokość rządowych dopłat i mogły nieco elastycznej podejść do wielkości bufora stopy procentowej. Analitycy oceniają, że spowodowało to wzrost zdolności kredytowej o 30-40 procent. W efekcie dla znacznej grupy kredytobiorców kredyt z rządowymi dopłatami jest obecnie jedynym, na jaki ich stać.

Najlepszy i najprostszy sposób na PIT - Program e-pity^®
Nie musisz znać się na PIT'ach i zmianach podatkowych. Oblicz wygodnie wysokość Twojego podatku PIT kompleksowo razem z wszystkimi ulgami, odliczeniami i kwotą wolną od podatku. Zadbaj o najwyższy i najszybszy zwrot podatku z PIT do 45 dni.
Po prostu oblicz Twój e-PIT w Programie e-pity 2023 i wyślij PIT online

Kto może się ubiegać o Bezpieczny Kredyt 2%

Jak wiele programów pomocowych, także i ten kierowany jest do określonej grupy beneficjentów. Bezpieczny Kredyt 2% mogą zaciągnąć osoby w wieku do 45 lat, nie posiadające nieruchomości (z niewielkimi wyjątkami) i finansujące w ten sposób zakup mieszkania lub domu (albo spółdzielczego prawa do nieruchomości), budowę domu lub zakup działki budowlanej. Maksymalna kwota preferencyjnego kredytu to 500 tys. zł dla jednej osoby oraz 600 tys. zł dla małżeństwa i dla samotnych rodziców z dzieckiem. Wkład własny kredytobiorcy co do zasady nie może przekroczyć 200 tys. zł, co ogranicza wartość inwestycji finansowanej kredytem do 700 tys. zł lub 800 tys. zł). Wyjątek przewidziano dla sytuacji, gdy wkładem własnym kredytobiorcy jest działka budowlana lub środki pochodzące z oszczędzania na koncie mieszkaniowym lub lokacie mieszkaniowej - wtedy górną granicą wartości inwestycji jest milion złotych.

Kredyt 2% spłacany za współkredytobiorcę a przychód

Na czym polega Bezpieczny Kredyt 2%?

Głównym bonusem, z jakiego korzystają kredytobiorcy sięgający po Bezpieczny Kredyt 2% są rządowe dopłaty, przysługujące przez pierwsze 10 lat spłaty zobowiązania i efektywnie sprowadzające oprocentowanie kredytu do poziomu znacznie poniżej stawek rynkowych. To oprocentowanie jest stałe w pierwszych pięciu latach spłaty, a następnie następuje jego aktualizacja, uzależniona od sytuacji rynkowej. Nowa stawka obowiązuje przez kolejne pięć lat. W tym okresie kredyt jest spłacany w mało popularnym na polskim rynku systemie rat malejących, który dla kredytobiorcy jest tańszy niż system rat stałych. Po dziesięciu latach od podpisania umowy kredytowej dopłaty wygasają, a kredyt jest domyślnie zamieniany na spłacany w ratach równych (chyba że kredytobiorca zdecyduje inaczej).

Dwa procent to niekoniecznie dwa procent

Nazwa Bezpieczny Kredyt 2% określa oprocentowanie tego kredytu w dużym przybliżeniu. 2 procent to wartość użyta we wzorze pozwalającym wyliczyć wysokość państwowych dopłat do odsetek. Państwowa dopłata odpowiada odsetkom naliczonym według rocznej stawki równej 90% średniej ważonej stopy oprocentowania nowo udzielonych kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową pomniejszonej o 2 punkty procentowe. Wzór na wyliczenie wysokości dopłaty nie uwzględnia oprocentowania konkretnego kredytu, tylko średnią rynkową stawkę oprocentowania nowych hipotek - w dodatku nie wszystkich, a jedynie kredytów z czasowo stałym oprocentowaniem, które stanowią niewielką część rynku (wciąż zdecydowanie bardziej popularne są kredyty z oprocentowaniem zmiennym).

Jak wyliczać oprocentowanie kredytu 2%?

Co to oznacza w praktyce? Jeżeli na przykład w danym kwartale rynkowa średnia wyniesie 8 procent, to podstawą naliczenia dopłaty będzie stawka 5,2% (8% x 0,9 - 2 p.p.). To oznacza, że jeśli bank określi oprocentowanie “przed dopłatami” na poziomie właśnie tej średniej (8%), to kredytobiorca będzie spłacał odsetki wyliczone według stawki 2,8%, zaś resztę pokryje dopłata z BGK. Jeśli oprocentowanie “brutto” konkretnego kredytu będzie niższe bądź wyższe niż ta średnia, to kwota dopłaty pozostanie niezmienna, za to odpowiednio zmieni się koszt ponoszony przez kredytobiorcę.

Opłaty i prowizje za kredyt a koszty uzyskania przychodów ze sprzedaży lub najmu

Wybór banku dla kredytu 2% ma znaczenie

Banki mają dużą dowolność w ustalaniu ceny preferencyjnego kredytu. Ustawa określa jedynie, że Bezpieczny Kredyt 2% musi być udzielony na warunkach nie gorszych niż kredyty bez dopłat ze standardowej oferty tej instytucji. Warunki proponowane przez różne banki (a nawet przez ten sam bank różnym grupom klientów) mogą się więc istotnie różnić. Te różnice dotyczą nie tylko stawki oprocentowania, ale też dodatkowych kosztów występujących przy kredycie hipotecznym (takich jak prowizje czy składki ubezpieczeniowe) oraz procedur. Wniosków o preferencyjne kredyty hipoteczne jest obecnie (koniec września 2023 r.) na tyle dużo, że czas ich rozpatrywania zdecydowanie się wydłużył. To istotne, bo ewentualne opóźnienia ze strony banku oznaczają ryzyko niedotrzymania terminów ustalonych ze sprzedającym. To zaś może się wiązać z naliczeniem kar umownych czy wręcz odstąpieniem od umowy.

O czym trzeba pamiętać, sięgając po Bezpieczny Kredyt 2%

Pamiętać należy przede wszystkim o ograniczeniach wynikających wprost z zasad programu. Nabywca sięgający po preferencyjne dofinansowanie nie ma pełnej dowolności w rozporządzaniu nieruchomością, a jeśli naruszy określone w ustawie zasady (np. dotyczące sprzedaży nieruchomości), grozi mu wstrzymanie dopłat, a w niektórych sytuacjach wręcz konieczność zwrotu kwot już przekazanych przez BGK. Obecnie te niedogodności rekompensuje znaczna różnica w cenie kredytów z dopłatami i kredytów udzielanych na zasadach rynkowych. Jednak jeśli sprawdzą się prognozy mówiące o spadku inflacji, stóp procentowych NBP i wartości wskaźników, na jakich oparte są ceny kredytów (obecnie jest to głównie WIBOR, od 2025 r. - WIRON), to przewaga kosztowa Bezpiecznego Kredytu 2% nad standardowymi kredytami hipotecznymi nie będzie już tak wyraźna.

Najważniejszym czynnikiem ryzyka jest jednak zmiana warunków kredytu, do jakiej dochodzi po 5 latach jego spłaty. Nowe oprocentowanie będzie wtedy ustalane na podstawie sytuacji rynkowej. Co do zasady wysokość dopłat powinna się wtedy zmienić tak, by zrekompensować kredytobiorcy ewentualny wzrost stawek, ale jest jeden wyjątek. Zgodnie z ustawowym zapisem, mechanizm podążania wysokości dopłat za oprocentowaniem kredytu przestaje działać, gdy średnia rynkowa cena nowych, standardowych kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą procentową przekroczy 10%.