Lokal z kredytem a prowadzenie działalności gospodarczej

Nabycie nieruchomości na kredyt nie ogranicza prawa prowadzenia w niej działalności gospodarczej. To czy koszty kredytu mogą stanowić koszty uzyskania przychodów decyduje faktyczna zasada prowadzenia działalności, forma opodatkowania oraz metoda korzystania z kredytowanego lokalu. Warunki umowy kredytowej mogą jednak w określony sposób ograniczyć prawo wykorzystania środków na lokal firmowy.

Lokal mieszkalny może być przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej. Jego nabycie przez osobę prowadzącą działalność nie oznacza, że wartość poniesionego kosztu będzie zaliczana do kosztów uzyskania przychodów. Lokal nabyty w ramach firmy staje się w nim co do zasady środkiem trwałym, który nie podlega jednak amortyzacji. Odpisy amortyzacyjne nie stanowią bieżących kosztów podatkowych. Dopiero sprzedaż takiego lokalu pozwala zaliczyć wartość jego nabycia do kosztów - jako koszt sprzedaży. Staje się on wydatkiem ujmowanym wówczas w kosztach firmowych.

Wprowadzenie lokalu do działalności gospodarczej ma swoje negatywne konsekwencje w związku z jego dalszym przekazaniem - sprzedażą. Jeśli przedsiębiorca zdecydowałby się na takie działanie, nie skorzysta on z 5 letniego okresu (licząc od daty nabycia lub wybudowania), po którego upływie sprzedaż nie podlega opodatkowaniu. Sprzedaż nieruchomości stanowiącej środek trwały podlega opodatkowaniu PIT w każdym czasie. Po jej wyprowadzeniu z działalności i przeznaczeniu na cele prywatne - jeszcze 6 lat sprzedaż rozliczać należy jako przeprowadzoną w ramach firmy. Natomiast powyższego okresu 5 lat nie stosuje się do nieruchomości firmowej nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia nie upłynęło 6 lat.

Najlepszy i najprostszy sposób na PIT - Program e-pity^®
Nie musisz znać się na PIT'ach i zmianach podatkowych. Oblicz wygodnie wysokość Twojego podatku PIT kompleksowo razem z wszystkimi ulgami, odliczeniami i kwotą wolną od podatku. Zadbaj o najwyższy i najszybszy zwrot podatku z PIT do 45 dni.
Po prostu oblicz Twój e-PIT w Programie e-pity 2023 i wyślij PIT online

Lokal firmowy a prywatny

W działalności gospodarczej wykorzystywać można również lokal nabyty prywatnie, poza działalnością. Jedynym ograniczeniem jest tutaj kwestia podatku od nieruchomości. Lokal przeznaczony do prowadzenia firmy powinien być zgłoszony w terminie 14 dni i wydana powinna być decyzja ustalająca wyższy podatek od nieruchomości. Podatek ten płacony winien być od powierzchni przeznaczonej faktycznie na prowadzenie działalności - a zatem nie trzeba zgłosić całej powierzchni do urzędu gminy / miasta, lecz jedynie przestrzeń faktycznie wykorzystywaną dla celów firmowych.

Odsetki od kredytu kosztem prowadzenia działalności gospodarczej

Do kosztów uzyskania przychodów prowadzącego działalność gospodarczą można zaliczyć wszystkie wydatki związane z bieżącymi wydatkami na kredyt, po wprowadzeniu nieruchomości do środków trwałych. Do wydatków nie można natomiast zaliczyć tych kosztów związanych z zakupem, które zalicza się do wartości początkowej środka trwałego, a zatem wydatki poniesione przed wprowadzeniem nieruchomości do ewidencji środków trwałych.

W efekcie bieżace wydatki na obsługę kredytu są kosztami firmy, natomiast prowizja, pierwotne ubezpieczenie, koszty notarialne itp takimi kosztami już nie są, gdyż są poniesione przed wprowadzeniem nieruchomości do środków trwałych.

Jeżeli nieruchomość prywatna byłaby wykorzystywana w firmie, to kosztem tym mogą być również odsetki od kredytu prywatnego pod warunkiem jednak, że dokumentacja ponoszenia odsetek zawiera informacje na temat kto, komu, ile, kiedy i za co zapłacił.

Umowa kredytowa ogranicza przeznaczenie lokalu

Zapisy umowy kredytowej mogą ograniczyć prawo do wykorzystywania nieruchomości, dla której zakupu był otrzymany kredyt, do prowadzenia działalności gospodarczej. W takim przypadku naruszenie warunków umowy powoduje określone sankcje przewidziane w samej umowie, nie wpływa natomiast na podatkowe kwestie związane z samym rozliczeniem nieruchomości.

W przypadku kredytu 2% taka sytuacja istnieje do momentu wygaśnięcia gwarancji kredytowej. W tym przypadku:

lokal mieszkalny, którego prawo własności albo spółdzielcze prawo nabyto,
dom jednorodzinny, którego prawo własności albo spółdzielcze prawo nabyto lub który wybudowano – z wykorzystaniem środków rodzinnego kredytu mieszkaniowego albo bezpiecznego kredytu 2%, nie może być wykorzystywany przez kredytobiorcę do prowadzenia działalności gospodarczej.

Konsekwencją wykorzystywania jest pozbawienie prawa do preferencyjnego oprocentowania kredytu.